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经营贷炒房游戏结束了!房地产要活回真实版

2021-03-22 来源:
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经营贷流入楼市买房风波再起。近期网传多张盖章为中信银行股份有限公司上海分行的《个人贷款提前收回告知函,显示由于借款人未按约履行借款合同“贷款用途”的规定,银行宣布合同下的贷款提前到期,要求借款人限时归还全部贷款本息,否则银行将有权进行法律诉讼,并采取财产保全措施。

3月10日,据澎湃新闻从多位上海银行业人士处获悉,根据监管部门的相关要求,已开展了消费贷、经营贷及个人住房贷款的排查,也查出了一些有问题的贷款,不过数量不多。

今年全国两会召开前的3月2日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办举行的新闻发布会上说,当前防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就,金融杠杆率明显下降,金融资产盲目扩张得到根本扭转,“影子银行”得到有序拆解。

4年来的金融强监管,颇见成效,但并非可以高枕。郭树清表示,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化、泡沫化倾向比较强。“很多人买房不是为了居住,而是为了投机,这是很危险的。”

郭树清这次讲话被认为对房地产信贷发出了清晰的信号,透露了2021年金融监管的方向。

排查信贷资金违规流向房地产的行动也已经铺开。近期上海、北京两地银保监局相继发布通知,要求商业银行开展全面自查,个人消费类贷款、经营性贷款等资金严禁违规流入房地产市场。

广东省的银行机构已纷纷开展信贷资金违规流入楼市专项风险排查,对查实违规流入楼市的贷款资金,各家银行要求客户立即归还。从各家排查范围看,自2020年以来的个人消费贷款、个人经营性贷款业务成为此轮各家银行排查。

观察半年多时间以来,从房地产融资“三道红线”,到房地产贷款集中度管理,再到排查违规信贷资金流向,金融监管和扎紧监管口袋的动作已经明了无疑。

多次警告

郭树清被不少人称为敢说话的“吹哨人”。几年来,他对房地产风险的担忧从没有放松过,且发出过多次预警。

早在2019年5月25日,2019清华五道口全球金融论坛上,郭树清在发言中表示,要警惕境外资金的大进大出和热钱炒作,坚决避免出现房地产和金融资产的过度泡沫。

2019年6月,郭树清在第十一届陆家嘴论坛上再次警示:必须正视一些地方房地产金融化问题。“近些年来,我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升,相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。”

2020年8月6日,郭树清在《求是杂志发表了一篇近万字的文章,对于房地产领域正式发出警告。在这篇文章中,他将房地产比作“现阶段中国金融风险方面的灰犀牛”,“要坚决遏制房地产泡沫化”。不过当时并没有引发太多的关注,直到2020年的11月19日才在央行官网重新发布。

几天后,12家房企代表被召进京,随后房地产“三道红线”融资新规正式公开。

2020年12月,郭树清又在署名文章《完善现代金融监管体系中强调,要坚决抑制房地产泡沫,“房地产是现阶段我国金融风险方面的‘灰犀牛’。”

他举例说,上世纪以来,世界130多次金融危机中,有100多次与房地产有关。2008年次贷危机前,美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。而中国目前房地产相关的贷款占银行贷款比例为39%,还有大量债券、信托等资金进入房地产行业。

接着,12月31日,央行和银保监会联合发布了房地产贷款集中度管理制度。

几天前的3月2日,郭树清再次发出警示:房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化泡沫化倾向比较强,是金融体系“灰犀牛”。

郭树清说:“很多人买房不是为了居住,而是为了投机。这是很危险的,因为持有那么多房产,将来市场要是下来的话,个人财产就会有很大损失,贷款还不上,银行收不回贷款、本金和利息,经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

他同时称,房地产问题会逐步得到好转,现在也在进一步采取一系列措施。各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措,目的就是实现稳地价、稳房价、稳预期,逐步把房地产的问题解决好。

现在各大城市银行正在做的一件事就是,排查信贷资金违规流向房地产的情况。为切断与信贷中介的灰色产业链条,各家银行除自查外,还排查与第三方业务机构的业务合作情况。

据招商银行广州分行人士称,对于经监测发现存在用途违规的贷款,该行均采取包括但不限于暂停额度、电话催收、发送催收函、要求客户提前归还贷款等风险管控措施。

中国房地产报记者注意到,自3月以来,辽宁、黑龙江、内蒙古、台州等地银保监局还对管控不严的银行密集开出罚单,部分罚单明确直指贷款违规流入股市、楼市。

强监管的4年

郭树清的一贯风格是“严格”。可以说,早在4年前他履新银监会主席那一刻,中国整个银行金融体系就注定步入强监管时期。

2017年3月2日,他从山东省省长调任银监会主席,刚一上任,就在新闻发布会上说,“部分交叉性金融产品跨市场,层层嵌套,底层资产看不见底,终流向无人知晓。这种现象的产生,很大程度上是源于监管制度缺失,就是所谓‘牛栏里关猫’”。

2018年3月21日,郭树清出任首任银保监会主席,这时银监会与保监会刚合并没几天。紧接着,3月26日,他又增加了央行党委书记、副行长的职责。从此他肩挑央行银保监会两大要职,主导了此后3年的金融监管工作。

根据郭树清在多个场合的讲话,他的监管目标非常明晰,而后在行动中也采取了雷霆般的治理手段:

2018年,他说:“将继续聚焦影子银行、同业理财和表外业务,对交叉金融风险进行整治。其中,要加大信托、互联网金融等薄弱环节整治力度。”

2019年,他发出新警示:“目前不良资产的流动性风险、影子银行的风险、地方政府隐形债务的风险等各方面金融风险依然存在。防范风险是金融业永恒的主题,必须高度重视,一刻也不能疏忽。”

彼时,在宽松货币、买卖双方争相冒险的环境下,作为国家金融风险监管部门的责任人,郭树清仍是那个对金融风险保持敏锐和清醒的人。

现在,郭树清说:我国防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就,银行业保险业风险从快速发散转为逐步收敛,一批重大问题隐患“精准拆弹”,牢牢守住了不发生系统性风险的底线。

他列举了一系列数字:“影子银行”规模压降了大约20万亿元,使得金融体系比较健康、比较稳定,“影子银行”得到有序拆解。2017年至2020年,银行业和保险业总资产年均增速也都降到了比较低的水平,银行业是8.3%,保险业是11.4%,大体只有2009年至2016年间年均

增速的一半,金融体系空转的同业资产占比大幅下降。

“这是一个非常重要的成绩,也决定了银行体系、整个金融体系能够平稳运行,风险总体可控。”

在谈到房地产问题时,他说,“房地产金融化泡沫化势头得到遏制,2020年房地产贷款增速8年来低于各项贷款增速。这个成绩来之不易,必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。”

但随后,他又话锋一转,“房地产的问题是现在金融化、泡沫化倾向还比较强,是金融体系的灰犀牛。”

2021年是“十四五”开局之年,“银保监会把防范风险作为金融业的永恒主题,毫不松懈地监控和化解各类金融风险,强化金融法治,完善长效机制。”郭树清的强监管思路仍在继续。

在这种房地产金融强监管态势之下,在企业端方面,尽管不少企业不同程度踩中了“三道红线”,但都在积极减少负债,一些房企负债率有了一定程度的下降。根据某研究院的统计,2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元,同比下降10.2%,降幅较2021年首月(3.5%)持续扩大。

在房地产消费端方面,据融360大数据研究院对全国41个城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,1月20日至2月18日首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4个基点;二套房贷款平均利率为5.56%,环比上涨3个基点。部分股份制银行也随之上调利率,有些价格暂时未变,但额度紧缺。

值得注意的是,在这场防范金融风险的强监管浪潮中,一些杠杆过度的房地产企业和投机购房人群,或坠落深渊。