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首轮集中供地:房企的一场“饥饿游戏”?

2021-06-25 来源:
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769块涉宅用地,超9000亿元的土地出让金,从4月至6月中旬,全国20个城市迎来首轮“两集中”供地,随着各大房企的“血拼”,各宗地块也“名花有主”。

所谓“两集中”是指地方政府在出让土地时,集中发布出让公告以及集中组织出让活动,2021年住宅招拍挂不超过3次。政策初在今年2月出台,并率先在北上广深等22个城市试运行,旨在分流房企拍地资金,给地市降温。

但从首轮供地的结果来看,效果似乎差强人意,业内评价褒贬不一。有人诟病热点城市高温难退,土地溢价率并未下行;也有人吐槽头部房企“马甲”横行,垄断资源,造成拿地分化。

地产行业进入下半场,招拍挂市场已然成为各大房企拼资金、拼胆量、拼运气的竞技场。一场场“饥饿游戏”正在上演。

“两集中”失灵 难抑高溢价

5月13日,深圳开启首轮集中供地,因为常年供地数量较少,因此对于深圳土拍市场来说,集中供地并不是新鲜事。

但这一场土拍还是吸引了众多房企投拓人士和媒体的围观,拍卖大厅地人头涌动。“但凡喊得出名字的房企都来了,哪怕不是来拍地的,都来学习一下。”一位TOP20房企投拓人士告诉新浪财经。

而让“看官”们万万没想到的是,深圳土拍的焦点竟是西丽板块的一宗地块,终的“参赛选手“也仅有两位——龙光和万科。经过近2个小时的轮番举牌、反复“厮杀”,前者终以总价69亿将该地块收入囊中,溢价率高达45%。

实际上,在一二线以及长三角、大湾区的部分三四线城市,溢价率高企成为了首轮集中供地的共同现象。

根据中原地产研究统计数据显示,从平均溢价率来看,在已经完成首轮集中供地的20个城市中,的是重庆、深圳、厦门、杭州,首轮供地的平均溢价率分别为38.82%、30.9%、29.37%和26.05%。

整体来看,20个城市平均土地溢价率达到15.8%,对比2020年22个城市完成的住宅土地出让情况,平均楼面价上涨了8.8%,平均溢价率也上涨了3个百分点。

而像成都、北京等地,虽然溢价率相对来说并不算高,但在土拍过程中,房企竞价一旦触及限价,随后便多采用“竞配建”或“竞自持”的模式。因此,对于拍地的房企来说,实际算下来的溢价率并不算低,很大程度上将压缩项目的利润空间。

针对龙光获得的这宗深圳地,前述投拓人士就指出,地块设置了5.54万元/㎡的售价限制,而且商办自持比例较高,因此对于龙光来说,短期内现金流会比较有压力,项目盈利难度也比较大。

众所周知,在拍地前,房企往往需要缴纳较大金额的保证金,而22城“两集中”供地政策出台,初衷原是为了分流房企资金,间接降低土拍激烈程度,从而起到稳地价、控溢价率的作用。但从首轮集中供地的结果来看,房企拍地并没有出现明显的降温。

“房企竞争这么激烈其实也是意料之中的事。”一位粤系房企投拓人士指出,首轮集中供地时间集中在4-6月,刚好与房企上半年的纳储窗口期重叠。“很多房企为了冲全年业绩,都会在年初拿地,快周转下当年下半年就可以开盘。”

该人士还提到,在首轮集中供地中,部分城市也确实推出了一些比较优质的地块,一定程度上加剧了房企的竞争。“比如杭州未来科技城板块的项目,不仅成交价超过百亿,是这轮供地中总价的,地块溢价率算下来也达到了30%。还有北京朝阳和海淀区、厦门思明区以及深圳南山区等,这一轮都有比较好的地块出让。”

“马甲“横行 头部房企疯狂补仓

在首轮集中供地中,除了部分热点城市溢价率高企之外,房企多“马甲”“围攻”地块的现象也屡见不鲜。比如广州首轮供地中的黄埔军校小学地块,参与“围猎”竞拍的房企“马甲”就多达320家。

在广州,当房企竞价、竟配建均封顶后,土拍流程就会进入摇号环节;而在苏州,“游戏规则”则是采取“中止价+一次性报价+近均价者得”的方式。

而不管是哪种方式都催生了房企“马甲”大户,以提高拿地成功率。即房企的“马甲”越多,在摇号环节中被摇中的概率就越大,或者“猜中”接近均价的命中率越高。

前述提到的广州地块,在开拍后30秒便进入摇号阶段。而参与摇号的房企包括华润、龙湖、中交、中海、越秀、天健集团(000090,股吧)、龙光等34家。其中,仅中海地产就出动了60个“马甲”,终中标的深振业则出动了6个“马甲”。

事实上,针对“马甲”抢地的乱象,从去年下半年至今,包括南京、无锡、苏州、南昌、东莞等地相继发布了新规加以限制。此外,有市场消息指出,广州轮集中供地同样禁止房企“马甲”参与。

这意味着,对于同一宗块,一家房企只能以旗下一家子公司的名义去参与竞拍,而不得以多个控股子公司的“马甲”参与。违反相关规则的房企,大多会面临严格的处罚,失去拍地资格时间长达1-3年。

这无疑将对房企火力全开设立“马甲”的行为起到警戒作用。房企大肆用“马甲”拿地,相当于变相“围标”,不但抬高了参拍门槛,也提升了地块溢价率。这种现象的结果之一,将会加剧房企拿地的分化。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,一般来说,并非每家房企都能通过大量“马甲”公司去参加拍卖。参拍房企都要缴纳金额不低的保证金,对资金要求相当高,因此能养得起“马甲”的房企,都是规模不低、实力较强的公司。

根据克而瑞统计数据,在20个城市首轮供地中,TOP30房企共拿下273宗含宅地块,占出让地块总数的超4成。TOP50房企在20城拿地金额则达到6299亿元,占总成交金额的超6成。

而哪怕在同一梯队中,房企拿地分化的现象也是非常明显。以TOP 30房企为例,在首轮集中供地中,融创拿地总量达到41宗,万科和保利拿地总量也分别达到30宗和21宗,奥园、祥生、雅居乐等房企,拿地数量多在个位数的水平,而恒大甚至从统计榜单中“消失”。

值得注意的是,在成都首轮集中土拍中,踩了“三条红线”和严重失信的房企被限制“进场”。这个“黑名单”制度使得不少房企严重“内伤”,直接让华夏幸福(600340,股吧)、首开、富力、恒大、绿地等“红档”房企失去了拍地资格。

可以预见的是,后续其他城市很有可能会如法炮制,以防范部分房企因资金问题而导致的烂尾楼问题。在此背景下,对于“踩线”的头部房企或者本来资金就捉襟见肘的中小房企来说,拿到好地甚至只是拿到地,都会变得难上加难。

进入6月,厦门、长春的轮集中拍地已拉开序幕。前述TOP20房企投拓人士指出,头部房企在首轮供地“补仓”后,后续拿地动力会减低,对于之前未拿地或者只拿了有限地块的房企来说会迎来窗口期,而且溢价率有望下行。而首轮供应的项目很有可能会在年底集中亮相,有业内观点预计,届时房价或迎来新一轮上行。